Rynek nieruchomości biurowych w Polsce nieustannie ewoluuje, dostosowując się do zmieniających się realiów gospodarczych i społecznych. Pomimo wielu wyzwań obserwowanych w 2024 roku wykazał się znaczną elastycznością i zdolnością do adaptacji.
W 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice, Szczecin, Lublin) przekroczyły 13 mln mkw., przy czym na rynki regionalne przypadło o ponad pół miliona mkw. więcej niż na Warszawę (aktualne zasoby to 6,8 mln mkw. w miastach regionalnych i 6,3 mln mkw. w Warszawie).
Aktywność najemców od 2017 roku (wyłączając lata 2020-2021) utrzymuje się na poziomie przekraczającym 1,4 mln mkw. średniorocznie. Według prognoz całkowity popyt w 2024 roku wyniesie ok. 1,45 mln mkw., z czego ok. 700 tys. mkw. przypadnie na miasta regionalne i będzie to drugi najwyższy wynik po rekordowym roku 2023. Z roku na rok rośnie udział renegocjacji w wolumenie transakcji – w 2024 roku mogą one stanowić już połowę wszystkich zawartych umów. Dodatkowo najemcy coraz częściej decydują się na optymalizację powierzchni biurowych, a przeciętna wielkość biur wynajmowanych w ostatnich latach zmniejszyła się.
W 2024 roku średni wskaźnik pustostanów dla głównych rynków biurowych w Polsce utrzymywał się na poziomie 14%, przekładając się na 1,84 mln mkw. niewynajętej powierzchni biurowej, z czego prawie 1,17 mln mkw. znajdowało się na rynkach regionalnych. W 2025 roku niska aktywność deweloperów i stabilny popyt ze strony najemców sprawią, że wskaźnik dostępności powierzchni w Warszawie i miastach regionalnych pozostanie w trendzie spadkowym.
W 2024 roku aktywność deweloperów na największych rynkach biurowych w Polsce pozostawała na niskim poziomie, a w głównych miastach regionalnych spadła nawet poniżej 200 000 mkw. Trend niskiej podaży utrzyma się również w 2025 roku. W miastach regionalnych deweloperzy przygotowują nowe inwestycje, ale ich rozpoczęcie uzależniają do wchłonięcia przez rynek powierzchni dostępnej w istniejących biurowcach. Z kolei w lokalizacjach poza centrum Warszawy istotnym czynnikiem determinującym uruchomienie nowych projektów jest pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu, natomiast w centrum stolicy sporym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów.
Zwiększenie aktywności deweloperskiej, która mogłaby przełożyć się na wzrost podaży nowej powierzchni, może nastąpić w Warszawie pod koniec 2025 roku, a w miastach regionalnych dopiero w 2026 roku. W 2025 roku całkowita nowa podaż w skali całego kraju nie przekroczy 300 tys. mkw., a na rynkach regionalnych może spaść do rekordowo niskiego poziomu.
Standardy ESG zyskują na znaczeniu w sektorze nieruchomości biurowych. Najemcy i inwestorzy zwracają coraz większą uwagę na wpływ budynków na środowisko, społeczności lokalne oraz przejrzystość zarządzania. Deweloperzy uwzględniają aspekty związane z ESG już na etapie projektowania nowych inwestycji czy modernizacji istniejących budynków. Nowe trendy w projektowaniu biurowców przekładają się na wzrost inwestycji w technologie przyjazne środowisku, takie jak inteligentne systemy zarządzania energią i odnawialne źródła energii, a także rozwiązania sprzyjające zdrowiu i dobrostanowi pracowników – zalicza się do nich poprawę wentylacji, dostęp do naturalnego światła czy zapewnienie przestrzeni wspólnych sprzyjających podejmowaniu aktywności fizycznej. Budynki nieposiadające powyższych udogodnień już teraz mają trudności z pozyskaniem najemców i inwestorów. Dlatego też w najbliższym czasie można się spodziewać adaptacji istniejących budynków do nowych standardów ESG i kolejnych innowacji w zakresie zrównoważonego budownictwa.
Autorzy:
Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska
Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska
