W nowoczesnych budynkach – również w biurowcach – przykłada się dużą wagę do ochrony środowiska i efektywności wykorzystania zasobów. System BMS ułatwia zarządzanie obiektem, a także pozwala zredukować koszty jego użytkowania. Jak działa system zarządzania budynkiem w praktyce? Dowiedz się, dlaczego warto wynająć biuro w obiekcie wyposażonym w BMS.
Co to jest BMS i system zarządzania budynkiem?
BMS to skrót od Building Management System, czyli systemu zarządzania budynkiem. Jednak samo rozwinięcie skrótu nie mówi wiele. Co to jest BMS? Pod tym terminem kryje się instalacja integrująca systemy i instalacje zamontowane w obiekcie. Automatyka budynkowa pozwala monitorować i zarządzać pracą różnych urządzeń. Należą do nich choćby elementy systemów elektrycznych, grzewczych i wentylacyjnych. Jest to możliwe dzięki sieci czujników i sterowników, których zadaniem jest odpowiednio zbieranie informacji i kontrolowanie działania urządzeń.
Instalacja BMS może obejmować choćby:
- System monitoringu
- System alarmowy
- System kontroli dostępu
- Oświetlenie
- System HVAC
- Ogrzewanie ciepłej wody użytkowej
- System przeciwpożarowy
- System dynamicznej wizualizacji treści (digital signage)
- System zarządzania parkingiem
- System nawadniania zieleni
- System audio
BMS nie stosuje się we wszystkich budynkach. Najczęściej systemy BMS można spotkać w biurowcach, magazynach, szpitalach i obiektach użyteczności publicznej. Rzadziej BMS obejmujący wszystkie urządzenia można spotkać w budynkach mieszkalnych – najczęściej takie rozwiązania wdrażane są na osiedlach premium. Właściciele domów jednorodzinnych mogą z kolei wykorzystywać elementy smart home w postaci np. zdalnego sterowania temperaturą, oświetleniem czy bramą wjazdową.
BMS – jak działa zintegrowany system sterowania?
Działanie zintegrowanego systemu sterowania budynkiem można zaprezentować na przykładzie biurowca. Zarówno na etapie projektu nowego budynku, jak i modernizacji starszego, możliwy jest montaż sterowników, czujników i serwera centralnego – elementów systemu BMS. Serwer centralny komunikuje się (bezprzewodowo lub przewodowo) ze sterownikami podłączonymi do urządzeń i różnego rodzaju czujnikami zbierającymi dane.
Aby zintegrowany system sterowania mógł spełniać swoją funkcję, konieczny jest jeszcze komputer lub urządzenie mobilne. To właśnie za jego pośrednictwem użytkownik będzie wydawał polecenia i kontrolował parametry. W biurowcach częstym rozwiązaniem jest montaż naściennych paneli dotykowych – można je znaleźć w różnych pomieszczeniach. Za ich pomocą użytkownicy – na wynajmowanej powierzchni – mogą kontrolować np. oświetlenie czy klimatyzację.
Jak w praktyce system BMS działa w obiektach biurowych? Przykłady:
- Po zatrudnieniu nowego pracownika przez jednego z najemców biurowca zostaje mu wydany identyfikator RFID (radio-frequency identification), a tablice rejestracyjne jego samochodu zostają dodane do bazy BMS. Dzięki temu pracownik może otwierać drzwi objęte systemem kontroli dostępu oraz wjeżdżać na parking – szlaban podniesie się automatycznie po rozpoznaniu tablic rejestracyjnych. Wejścia, wyjścia, wjazdy i wyjazdy podlegają rejestracji.
- Czujniki wchodzące w skład systemu BMS mogą wykryć wyciek wody w biurowcu. Wówczas informacja ta zostaje przekazana do serwera centralnego, który alarmuje operatora. W rezultacie możliwa jest szybka reakcja – usunięcie awarii, a zatem również zminimalizowanie jej kosztów.
- Od połowy kwietnia do połowy września w godzinach od 8 do 10 system BMS uruchamia – zgodnie z ustalonym przez operatora harmonogramem – zraszacze na trawnikach przed biurowcem. Dzięki podłączeniu zraszaczy do systemu BMS nie ma konieczności ręcznego uruchamiania urządzeń. Wykorzystywana jest też zdefiniowana ilość wody, co zapewnia precyzyjną kontrolę nad jej zużyciem.
Chociaż wszystkie te rozwiązania mogą funkcjonować oddzielnie w ramach osobnych systemów, założeniem BMS jest ich integracja. W ten sposób operator – bez względu na to, gdzie się znajduje – zyskuje pełną kontrolę w czasie rzeczywistym nad funkcjonowaniem całego budynku.
Na czym polega sterowanie systemem BMS?
Działanie urządzeń zintegrowanych z systemem BMS w budynku może być zarówno autonomiczne, jak i kontrolowane w sposób manualny. Na czym polega różnica? W pierwszym przypadku sterowanie sprowadza się do zdefiniowania przez operatora parametrów, na podstawie których dany podsystem będzie działań w sposób automatyczny. Przykład? Ustawienie działania oświetlenia w ten sposób, że światło będzie gasnąć po opuszczeniu pomieszczenia przez wszystkie przebywające w nim osoby.
Sterowanie systemem BMS może odbywać się też w sposób manualny – użytkownik może ustawić wybrany parametr, np. zmniejszyć temperaturę w pomieszczeniu. Aby było to możliwe, w części budynku zajmowanej przez najemcę konieczne jest zainstalowanie np. panelu dotykowego. W praktyce takich paneli może być kilka czy kilkanaście – każdy najemca biurowca może otrzymać uprawnienia do zmiany temperatury w pewnym zakresie na użytkowanym obszarze.
Ze sterowaniem systemem BMS łączy się kwestia poziomów dostępu. Operator może choćby:
- Przyznać pełen dostęp do systemu BMS serwisantowi, który jest odpowiedzialny za jego przeglądy, naprawy i konfigurację.
- Przyznać ograniczony dostęp pracownikom ochrony. Najczęściej ochrona biurowca otrzyma dostęp do systemów monitoringu i kontroli dostępu.
- Zachować pełną kontrolę nad działaniem systemu BMS i zmieniać jego ustawienia zarówno lokalnie, jak i zdalnie – np. poprzez aplikację zainstalowaną na smartfonie.
Optymalizacja kosztów utrzymania budynku z instalacją BMS
Jednym z argumentów przemawiających za wdrożeniem systemu BMS są kwestie finansowe – w ten sposób możliwe jest zoptymalizowanie zapotrzebowania budynku na zasoby, np. energię elektryczną. Jednocześnie zamontowane czujniki mogą informować o nieprawidłowościach, których usunięcie pozwoli zaoszczędzić duże kwoty w skali miesiąca. To konkretne oszczędności – przekładają się one na ogólny koszt utrzymania budynku. A trzeba pamiętać, że kwestie kosztów są kluczowe z perspektywy najemców.
Aby możliwe było zoptymalizowanie wydatków ponoszonych na utrzymanie budynku, nie wystarczy jednak sam montaż systemu BMS oraz jednorazowe ustawienie parametrów wyjściowych. Wręcz przeciwnie – konfiguracja systemu BMS powinna być powtarzana cyklicznie, np. raz w roku. Dlaczego? Powodów jest kilka:
- Pierwotne ustawienia rzadko kiedy okazują się trafne, gdyż są ustalane w oparciu o informacje przekazane przez najemców lub dokonane założenia. Tymczasem rozdźwięk między teorią a praktyką może być duży i przekładać się na zbędne zużycie zasobów w biurowcu.
- Już po kilku pierwszych miesiącach operator uzyskuje dane, które mogą zostać poddane analizie. Temperatury w pomieszczeniach, zużycie wody, potoki ruchu w częściach wspólnych – wszystkie te informacje mogą posłużyć za punkt wyjścia do zwiększenia efektywności funkcjonowania obiektu.
- W ciągu roku zmianie ulec może struktura najemców. Podpisanie nowych umów czy złożenie wypowiedzenia przez jednego z dotychczasowych najemców zawsze będzie skutkować zmianami, które powinny mieć odzwierciedlenie w ustawieniach systemu BMS.
Jak dobrze zaplanować system BMS w budynku?
Najłatwiej system zarządzania budynkiem planuje się w nowych obiektach – BMS można uwzględnić już na etapie pracy koncepcyjnej. Wówczas elementy wchodzące w skład automatyki budynkowej (czujniki, sterowniki) mogą zostać ukryte pod tynkiem. Zyskuje na tym estetyka – urządzenia nie są widoczne dla użytkowników budynku. Ale z uwagi na korzyści, jakie zapewnia system BMS, jest on montowany również w starszych biurowcach. Jak wówczas powinno wyglądać jego planowanie?
Montaż systemu BMS w starszym budynku jest poprzedzony wykonaniem projektu – należy ustalić, które instalacje zostaną zintegrowane oraz w jaki sposób się to odbędzie. Jeżeli inwestor decyduje się na opcję przewodowej komunikacji urządzeń, należy upewnić się, że wymagana liczba urządzeń będzie mogła zostać podpięta do magistrali. Alternatywą jest wybór komunikacji bezprzewodowej. To rozwiązanie nie tylko eliminuje problem liczby przewodów i ich rozprowadzenia po budynku, ale również zapewnia większą elastyczność.
Sterowanie budynkiem BMS – podsumowanie
Współcześnie niemal wszystkie budynki biurowe klasy A są wyposażone w system zarządzania budynkiem. Powód jest prosty – BMS jest wygodny (umożliwia zdalne lub lokalne sterowanie różnymi instalacjami), a przy tym pozwala ograniczyć koszty utrzymania obiektu (dzięki optymalizacji wykorzystania zasobów, ale bez obniżania komfortu użytkowników). Z perspektywy najemców powierzchni biurowych wybór biurowca z systemem BMS może się opłacić – pozwoli to uzyskać oszczędności i wzmacniać proekologiczny wizerunek.
Chcesz użytkować nowoczesną przestrzeń biurową i mieć pewność, że dane zgromadzone na firmowym sprzęcie są bezpieczne? Twoim priorytetem jest zminimalizowanie wydatków ponoszonych na użytkowanie biura? Sprawdź oferty biurowców z systemami BMS w Warszawie. Jeżeli potrzebujesz pomocy w wyborze biura lub masz nietypowe oczekiwania, skorzystaj z doświadczenia doradców Newmark Polska.