Jednym ze stałych elementów każdej oferty biura na wynajem jest informacja o klasie biurowca. Według systemu klasyfikacji BOMA wyróżnia się trzy klasy obiektów biurowych – A, B i C. Jakie różnice występują między poszczególnymi klasami tych budynków? Jeżeli masz trudność w określeniu, jakiego biura szukasz, poznaj odpowiedź – znajomość klas budynków biurowych ułatwia znalezienie przestrzeni dostosowanej do potrzeb firmy. Poznaj bliżej biura klasy A, B oraz C.
Czym jest klasyfikacja biurowców?
Klasyfikacja biurowców to podział budynków biurowych dokonywany w oparciu o szereg czynników. Kryteria mogą być różne, przy czym za kluczowe uchodzą: lokalizacja biurowca, jego rok budowy, standard wykończenia budynku biurowego, jak i wdrożone udogodnienia dla użytkowników.
A w jakim celu zostały stworzone klasy budynków biurowych? Wraz ze wzrostem zasobu powierzchni biurowej konieczny okazał się podział obiektów na kategorie (klasy biur), aby różnice w standardzie stały się czytelniejsze dla najemców. Klasy biurowców odzwierciedlają standard budynku – im wyższa klasa, na tym więcej może liczyć najemca.
Klasy budynków biurowych charakteryzują się pewną płynnością. Oznacza to tyle, że aby przypisać budynek do danej klasy, trzeba wziąć pod uwagę różnice regionalne i to, jak budynek prezentuje się w odniesieniu do innych lokalnych nieruchomości komercyjnych. Jak to wygląda w praktyce?
Mimo tych różnic funkcjonowanie klas biurowców ułatwia najemcom prowadzenie poszukiwań odpowiedniego budynku biurowego – mogą oni ograniczyć wybór do obiektów o odpowiadającym im standardzie. A jakie wyróżnia się klasy budynków biurowych i co oznaczają?
Klasy budynków komercyjnych – co oznaczają poszczególne klasy biurowców?
Jeden z najpopularniejszych systemów klasyfikacji budynków biurowych został opracowany przez Building Owners and Managers Association International – BOMA. Ten model kategoryzacji przewiduje trzy klasy budynków biurowych – A, B i C. Co kryje się pod poszczególnymi literami? W skrócie (dokładniejszy opis wymagań dla danych klas biurowców znajdziesz w dalszej części artykułu):
- Klasa A oznacza najwyższy standard budynku biurowego. Najlepsze biura do wynajęcia w Warszawie są dostępne m.in. w takich biurowcach jak Varso Tower, Warsaw Spire A, Forest, Q22, The Bridge, czy Fabryka Norblina.
- Klasa B wskazuje na średni standard biurowca. Powierzchnię biurową zaliczaną do tej klasy można znaleźć w każdym mieście, przeważnie w pozacentralnych lokalizacjach, niemniej w przypadku stolicy sporo obiektów oferujących powierzchnię biurową tej klasy znajdziemy też w Śródmieściu.
- Klasa C odpowiada standardowi biur poniżej przeciętnego. Udział takiej powierzchni biurowej na polskim rynku wciąż maleje.
Biurowiec klasy A – wymagania. Czym się charakteryzuje?
Biura klasy A mieszczą się w najbardziej prestiżowych lokalizacjach biznesowych – wzdłuż głównych ulic o dużym natężeniu ruchu. W rezultacie dojazd do biurowca klasy A nie stanowi żadnego problemu – zarówno pracownicy, jak i klienci mogą wybierać wśród różnych środków transportu, w tym komunikacji publicznej. Jednak lokalizacja to tylko jeden z kilku wyznaczników powierzchni biurowych klasy A.
Obiekt przyporządkowany do klasy A wyróżnia to, że:
- Budynek ma ciekawą i wyróżniającą architekturę. Biurowce klasy A mogą być nowe lub odświeżone, ale zawsze przykuwają uwagą – to najlepiej prezentujące się i rozpoznawalne obiekty.
- Biurowiec klasy A zapewnia najemcom liczne udogodnienia. Biurowce klasy A z reguły oferują nie tylko powierzchnię biurową – na parterze zazwyczaj mieszczą się sklepy czy różne punkty usługowe, a w budynku biurowym działa np. siłownia czy placówka medyczna. Najemcy biur o standardzie A mogą korzystać też z usług concierge.
- Budynek został wyposażony w nowoczesne, zautomatyzowane instalacje i systemy z zakresu bezpieczeństwa. Takie rozwiązania stosowane w biurach klasy A to choćby najnowsze systemy HVAC, kontrola dostępu czy system alarmowy.
- Biurowiec jest zarządzany przez profesjonalną firmę, w biurowcu klasy A znajduje się również recepcja i lobby. Pracownicy zarządcy zapewniają najemcom biur klasy A stałe wsparcie.
- Budynek biurowy ma odpowiednie certyfikaty potwierdzające najwyższe standardy zarówno techniczne, jak i użytkowe obiektu. Takim certyfikatem dla biurowca klasy A może być certyfikat LEED, BREEAM lub WELL, wszystkie na wysokim lub najwyższym poziomie.
- Biurowiec klasy A zapewnia dostęp do wystarczającej liczby miejsc parkingowych. Co więcej, zapotrzebowanie na miejsca parkingowe systematycznie jest weryfikowane, między innymi ze względu na lokalizację i dostępność biurowca komunikacją miejską czy też rowerem, a także ze względu na wzrost świadomości wpływu środowiskowego najemców budynków biurowych.
- Biurowiec klasy A zapewnia infrastrukturę dla rowerzystów. Mogą być to stojaki na rowery, stacje ładowania rowerów elektrycznych i prysznice dla rowerzystów.
- Budynek zapewnia całodobową ochronę. Fizyczna ochrona jest połączona w biurowcach klasy A z systemem monitoringu i kontrolą dostępu.
Dla biurowców klasy A charakterystyczny jest też wyższy czynsz. Z reguły na najbardziej prestiżowe lokalizacje decydują się m.in. międzynarodowe korporacje, firmy IT, firmy farmaceutyczne, agencje reklamowe, podmioty z branży finansowej czy kancelarie prawne. Wynajem powierzchni w rozpoznawalnym budynku pomaga im pozyskać zarówno najlepszych pracowników, jak i wywrzeć pożądane wrażenie na partnerach biznesowych.
Biurowiec klasy B – wymagania i cechy charakterystyczne
Do biurowców klasy B zalicza się nieco starsze obiekty, które jednak po modernizacji mogą ponownie zasilić klasę A. Mimo niższego standardu niż w wyżej klasyfikowanych obiektach przestrzeń biurowa jest funkcjonalna i dobrze wyposażona. Jeżeli chodzi o lokalizację budynku biurowego, która jest dla wielu najemców kluczowa, obiekty te znajdują się najczęściej na obrzeżach biznesowego centrum lub poza nim – na przedmieściach, ale nadal w dobrze skomunikowanych punktach.
Czym jeszcze charakteryzują się biurowce klasy B?
- Budynek biurowy jest wyposażony w systemy bezpieczeństwa dobrej jakości.
- Biurowiec ma standardową architekturę biurową oraz oferuje podstawowy standard wykończenia powierzchni biurowej.
- Budynek klasy B zapewnia najemcom szereg udogodnień – to choćby recepcja, możliwość korzystania z sali konferencyjnej czy windy starszej generacji. Niekiedy na terenie obiektu znajduje się również kawiarnia czy bufet.
- Biurowiec znajduje się pod całodobowym monitoringiem. Pracownicy ochrony mogą być obecni w budynku jedynie w godzinach pracy najemców.
- Budynek klasy B ma parking. Oferta miejsc parkingowych dostępnych dla najemców może być ograniczona. Często też nie ma parkingu publicznego.
- Jeżeli biurowiec standardu B ma zielony certyfikat, to jest on na niższym poziomie niż w przypadku biurowców klasy A, ze względu na zastosowane rozwiązania zarówno techniczne, jak przestrzenne w budynku.
Stawki czynszu za wynajem powierzchni biurowej w obiektach klasy B są umiarkowane – niższe niż w przypadku budynków klasy A, ale wyższe niż w budynkach należących do standardu C. W konsekwencji powierzchnię biurową w tak klasyfikowanych obiektach zajmują firmy z różnych branż, które nie potrzebują biura w topowej lokalizacji, ale jednocześnie oczekują dobrej jakości w przystępnej cenie.
Biurowiec klasy C – czym się wyróżnia?
W klasie C znajdują się najstarsze biurowce, które są położone z dala od głównych arterii komunikacyjnych i obszarów biznesowych. Przestarzałe technologie i instalacje, architektura odstająca od aktualnych trendów, trudno dostępna lokalizacja i jakość wykończenia poniżej przeciętnej – to właśnie budynki biurowe klasy C. W konsekwencji często wymagają one remontu i często są przedmiotem wyburzeń/gruntownych modernizacji czy też zmiany przeznaczenia.
Cechy charakterystyczne dla tej klasy budynków biurowych to więc:
- Biurowiec odstaje architekturą od biurowców klasy A i B. Standard wykończenia budynku jest na bardzo niskim poziomie, powierzchnia jest ciemna i nieustawna.
- Budynek biurowy klasy C może nie być wyposażony w monitoring. Jednocześnie na miejscu najczęściej nie ma pracowników ochrony.
- Biurowiec zapewnia ograniczony dostęp do usług zarówno w samym budynku, jak i w jego okolicy.
- Budynek biurowy może być pozbawiony miejsc parkingowych.
- Budynek nie ma przyznanego zielonego certyfikatu.
Największym atutem biurowców klasy C jest przystępna cena – stawki czynszu są adekwatne do oferowanej jakości (poniżej średniej rynkowej). Najemcami najczęściej są firmy zainteresowane najmem krótkoterminowym i te, które nie potrzebują reprezentacyjnej siedziby, chronionego biura ani bardzo przystępnej lokalizacji.
Kryteria jakości budynków biurowych
Czynniki uwzględniane w klasyfikacji budynków biurowych BOMA obejmują: czynsz, standard i wydajność instalacji, wykończenie oraz lokalizację. Istotna jest też percepcja budynku przez potencjalnych najemców.
Wpływ na zakwalifikowanie danego budynku do określonej klasy mają również znajdujące się w nim udogodnienia, które są rozumiane jako punkty handlowe i usługowe przydatne użytkownikom powierzchni biurowej. Przykładami takich udogodnień w budynkach biurowych są: restauracja, siłownia, placówka medyczna czy przedszkole.
Dodatkowe kryteria, które można uwzględnić podczas określania klasy budynków biurowych, to:
- Dopuszczalne obciążenie podłóg budynku biurowego.
- Wysokość sufitów w biurowcu.
- Zagospodarowanie części wspólnych biurowca.
- Usługi dostępne w pobliżu budynku.
- Rodzaje środków transportu, którymi można dostać się do obiektu.
- Efektywność energetyczna biurowca.
- Dostępne okablowanie oraz przestrzeń na systemy IT (certyfikaty SmartScore i WiredScore).
- Posiadanie awaryjnego źródła zasilania w budynku na wypadek awarii.
Czy warto zwracać uwagę na klasy budynków?
System klasyfikacji budynków może pomóc najemcy w znalezieniu optymalnej przestrzeni biurowej. Ale jego znajomość i dokładna weryfikacja klasy budynków biurowych nie jest niezbędna.
Specjaliści Newmark Polska dokładnie badają potrzeby klienta poszukującego biura, zadając pytania dotyczące m.in. preferowanej lokalizacji, wielkości powierzchni biurowej i standardu. Na podstawie otrzymanych odpowiedzi doradcy Newmark Polska przeprowadzają analizę rynku i przedstawiają dopasowane oferty budynków biurowych.
Jeżeli szukasz biura dla swojej firmy, ale nie znasz rynku biurowego, skontaktuj się z nami. Z naszą pomocą zapewnisz sobie prestiżowy adres lub powierzchnię biurową w przystępnej cenie.