Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, w 2024 roku aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym utrzymywała się na stabilnym poziomie. Z kolei deweloperzy uzależniali rozpoczynanie nowych inwestycji od podpisania znaczących umów przednajmu, co przekładało się na umiarkowaną ilość powierzchni w budowie. Jednocześnie stopniowo zmniejszał się współczynnik pustostanów, skutkując spadkiem wolumenu dostępnej powierzchni. Rok 2025 upłynie pod znakiem kontynuacji tego trendu.
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie 6,29 mln mkw., a utrzymująca się na umiarkowanym poziomie aktywność deweloperów przekłada się na odnotowywane w ostatnim czasie niskie wolumeny nowej podaży. W całym 2024 roku deweloperzy ukończyli niewiele ponad 104 000 mkw. biur, co stanowi wzrost o ponad 71% w porównaniu z 2023 rokiem. Niemniej jest to drugi najniższy roczny wynik w historii warszawskiego rynku po 2023 roku, w którym wybudowano zaledwie ok. 61 000 mkw. W czwartym kwartale 2024 roku oddano do użytkowania tylko jeden biurowiec – The Form o powierzchni 29 400 mkw. w podstrefie Zachodnie Centrum. Według prognoz analityków firmy Newmark Polska tegoroczna podaż wyniesie ok. 170 000 mkw.
- W 2024 roku najwięcej metrów kwadratowych biur oddano do użytku w lokalizacjach centralnych, gdzie wybudowano łącznie 86 150 mkw., co stanowi prawie 83% całkowitej nowej podaży dostarczonej w stolicy w ubiegłym roku. Podobnie będzie też w 2025 roku, ponieważ ok. 85% tegorocznego wolumenu nowej powierzchni powstanie w centrum Warszawy – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.
W całym 2024 roku aktywność deweloperów w Warszawie utrzymywała się na stosunkowo niskim poziomie i podobnie będzie w bieżącym roku. W lokalizacjach poza centrum istotnym czynnikiem determinującym uruchomienie nowych projektów jest pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu, natomiast w centrum stolicy sporym wyzwaniem dla deweloperów pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów. W czwartym kwartale 2024 roku w budowie pozostawało niewiele ponad 245 000 mkw. – to o 10% mniej niż w trzecim kwartale i niemal 13% mniej niż w analogicznym okresie w ubiegłym roku.
Czwarty kwartał 2024 roku, podobnie jak w poprzednich latach, charakteryzował się największą aktywnością najemców w całym ubiegłym roku. W tym czasie najemcy wynajęli ponad 244 100 mkw. biur, co oznacza wzrost o ponad 35% w porównaniu z trzecim kwartałem, ale spadek o 4% w stosunku do ostatniego kwartału 2023 roku. Całkowity popyt w 2024 roku wyniósł prawie 740 200 mkw. i był tylko nieznacznie niższy od odnotowanego rok wcześniej (746 800 mkw.).
- W czwartym kwartale największym zainteresowaniem najemców cieszyły się lokalizacje centralne, na które przypadło prawie 54% wszystkich podpisanych umów. W całym ubiegłym roku to jednak lokalizacje poza centrum stolicy przeważały w strukturze popytu, odpowiadając za ok. 53% całkowitego wolumenu najmu. Największy udział w wolumenie transakcji miała strefa biurowa Centrum (26,9%), a za nią COB (19,7%) i Służewiec (19,2%) – dodaje Karol Wyka.
Pomimo znaczącego udziału umów przednajmu w całkowitym wolumenie najmu odnotowanym w trzecim kwartale 2024 roku, bo przekraczającego 21%, renegocjacje dominowały na rynku najmu zarówno w czwartym kwartale, jak i w całym 2024 roku – odpowiadały one odpowiednio za 53,6% i 46% zawartych transakcji. Na pozostałe 54% ubiegłorocznego popytu złożyły się nowe umowy (36%), przednajmy (7%), ekspansje (7%) oraz transakcje na potrzeby własne (4%). Osiem podpisanych umów w ubiegłym roku opiewało na ponad 10 000 mkw. Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym były firmy z sektora finansowego (19%) oraz usług dla biznesu i produkcji (po 13% każdy).
Na koniec grudnia 2024 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 10,6%, co stanowi spadek o 0,1 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale wzrost o 0,2 p.p. w ujęciu rok do roku. Potencjalni najemcy mogą obecnie wybierać spośród ponad 664 000 mkw. wolnych biur w istniejących budynkach, aczkolwiek obiekty ukończone po 2014 roku oferują zaledwie ok. 137 000 mkw., co w ich przypadku przekłada się na współczynnik pustostanów na poziomie 5,7%. Jednocześnie na koniec grudnia ubiegłego roku biura o powierzchni ponad 5000 mkw. dostępne były tylko w pięciu biurowcach wybudowanych po 2014 roku.
Miesięczne stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych wynoszą obecnie 22-27 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum.
- Duże zainteresowanie firm wynajmem biur oferujących zaawansowane rozwiązania technologiczne i środowiskowe, które umożliwiają osiągnięcie efektywności energetycznej i optymalizację kosztów oraz wspierają realizację celów ESG, sprawia, że właściciele takich biurowców są mniej chętni do ustępstw w procesie negocjacyjnym. Dotyczy to zarówno wysokości czynszu, jak i oferowanych pakietów zachęt. Jednocześnie coraz bardziej widoczny staje się trend modernizacji lub zmiany przeznaczenia istniejących budynków biurowych, co prowadzi do ich czasowego lub trwałego wycofania z rynku biurowego – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.
O Newmark Polska
Newmark Polska jest Globalnym Partnerem Newmark, członkiem Globalnej Sieci Newmark. Należy do grupy wiodących firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zapewnia kompleksowe usługi agencyjne w zakresie reprezentacji najemców pozbawione ryzyka konfliktu interesów, jak również obsługi transakcji na rynkach kapitałowych, badań rynku i doradztwa, wycen nieruchomości, projektowania i zarządzania projektami oraz workplace strategy. Na czele firmy Newmark Polska stoi Piotr Kaszyński. Jej siedziba mieści się w Warszawie, a biura regionalne znajdują się we Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie. Zespół Newmark Polska korzysta z globalnej platformy Newmark (Nasdaq: NMRK), która posiada biura na całym świecie i oferuje pełną gamę usług na każdym etapie cyklu życia nieruchomości. Więcej informacji o Newmark Polska na stronie: www.nmrk.pl
Pobierz raport
